G. Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf behandelen we het grondbeleid dat wij voeren. In de Nota Grondbeleid legden wij kaders vast voor actief en passief grondbeleid, verwerving van gronden, grondbeleid en grondexploitatie.

Beleid

• Nota Grondbeleid 2022
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2020

De genoemde beleidsnota's zijn te vinden op: www.zoek.overheid.nl .

Grondprijzen
Het grondprijsbeleid is één van de instrumenten van het Grondbeleid. Voor het bepalen van de marktconforme waarde bestaan een aantal methoden. De wijze van uitgifte van gronden zoals verkoop, verhuur, erfpacht of huurkoop, heeft geen invloed op de methodiek voor het vaststellen van de grondwaarde. De functies die we willen realiseren is mede bepalend voor de te kiezen methode. Het streven is de opbrengsten te optimaliseren.

De gemeenteraad besloot in november 2021 de grondprijzen in 2022 te handhaven op het prijspeil van 2021. Enkel voor bedrijfsgronden passen we een inflatiecorrectie toe. Deze correctie bedraagt 1 euro/m2

A. Gronden met kostprijsberekening

Overzicht van vastgestelde plannen
Op basis van de vastgestelde plannen calculeerden we de resultaten. De resultaten zijn nog voor aanwending van de reserve bouwgrondexploitatie. Wij lichten de huidige bouwgronden in exploitatie (BIE) plannen hieronder toe op basis van de jaarrekening 2020.

Bedrijventerreinen
Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
De algemene economische situatie bepaalt in belangrijke mate het resultaat van Handelspoort-Zuid. We zien aan de hand van informatieverzoeken en optieverleningen dat de belangstelling de afgelopen jaren is gegroeid. In 2021 is er één perceel verkocht (met de verwachting dat er nog één volgt voor het eind van het jaar). Verder zijn er twee percelen in optie gegeven.

Terneuzen Zuid (Terneuzen)
Voor de percelen op bedrijventerrein Terneuzen Zuid is veel belangstelling. In de eerste kwartalen van 2021 stelden we voor twee percelen concept koopovereenkomsten op. Leveringsdatum is nog in 2021. Verder lopen er diverse opties.

We hadden gronden in Zuidpoort verhuurd aan de Provincie Zeeland als werkterrein voor de aanleg van de verdubbeling van de Tractaatweg. Deze gronden zijn weer beschikbaar. Voor (delen van) dit terrein is regelmatig belangstelling.

Woningbouw
Othene (Terneuzen)
De realisatie van woningbouw in Othene is in handen van AM Zeeland B.V. De planning kent zes fasen. Momenteel en ook de komende jaren geeft AM Zeeland B.V. invulling aan fase 4 en 5. Voor deze fasen zijn overeenkomsten gesloten tussen de gemeente en AM Zeeland. Fase 6 is in voorbereiding. Voor deze fase loopt overleg en is een onteigeningsprocedure gestart.

Wij startten met de voorbereiding van de aanleg van de aansluiting van de Laan van Othene op de N290. De in 2017 opgestarte onderhandelingen voor grondaankopen zijn nog niet afgerond. Ook stelden we het bestemmingsplan vast. Dit is inmiddels onherroepelijk. De realisatie is afhankelijk van de grondaankopen. Alle gronden zijn nog niet verworven. Voor de aanleg stemmen we af met  de Provincie Zeeland. Zij leggen een rotonde aan die de Laan van Othene verbindt met de N290. Ook realiseert de Provincie Zeeland een parallelweg vanaf de rotonde naar de Drieweg. In het investeringsprogramma namen wij in 2018 voor de aanleg van de zuidelijke ontsluiting (langzaamverkeersbrug) van het plan op de N61 een bedrag van € 600.000 op. De grondaankoop valt duurder uit dan op voorhand geraamd.  

Windlust I (Hoek)
Er is nog één vrije kavel in de verkoop. Deze laatste kavel heeft een groter oppervlak (775 m²). Voor de kavel is een verlaagde (kavel)prijs vastgesteld van € 100.000. We stelden hiervoor een  conceptverkoopovereenkomst op. De geplande verkoop vindt plaats in het vierde kwartaal van 2021.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de Baljuwlaan. De planvorming bestaat uit vijf kavels voor woningbouw met een gezamenlijk oppervlak van 4.444 m². Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor een appartementencomplex. Dit met een oppervlak van 1.774 m². Het betreft daarmee een totale oppervlakte van 6.218 m².  De stand van zaken voor de vijf kavels is dat er vier zijn verkocht en één kavel n optie is uitgegeven. Ook de kavel voor het appartementencomplex is verkocht onder voorbehoud.

B.  Strategische gronden
De gronden waarvoor we geen kostprijsberekeningen vaststelden vermelden wij bij onze strategische gronden. Deze staan op de balans onder materiële vaste activa. Hieronder vallen ook de gronden die wij hebben aangekocht voor mogelijke toekomstige uitbreiding ten behoeve van woningbouw. Hiervoor bestaat nog geen concrete plannen. De waardering van deze strategische gronden is verkrijgingsprijs of duurzaam lagere (markt)waarde.

In onderstaand overzicht staan de door gemeente of projectontwikkelaars in voorbereiding zijnde plannen  waarvoor we geen kostprijsberekeningen vaststelden.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Dit plan blijft lopen totdat alle gebieden zijn aangepast volgens de uitgangspunten van dit beleidsdocument. Het plandeel 'Schependijk–schiereiland' betrekken we bij de ontwikkelingen van de Nieuwe Sluis Terneuzen (NST) en valt daarmee buiten het masterplan. Voor het gebied (de rand) Kennedylaan Oost voorzien we uitbreiding van opslag en winkelruimte van de daar aanwezige winkels. Binnen dit gebied zijn vorig jaar woningen gerealiseerd. Nieuw is het project 'Herinrichting Axelsedam'. De projecten in het Masterplan lichten wij hierna kort toe.

Kop van de Noordstraat
Het plan ‘Kop van de Noordstraat’ voorziet in de invulling van twee bouwplannen.

Aan de zuidkant startte de bouw van het appartementencomplex ‘De Kampanje’.
Ook is in dit plan de vestiging van de bibliotheek en horeca voorzien. De gemeente zorgt voor verkoop van de benodigde gronden. Daarnaast zorgt de gemeente voor de inrichting van de buitenruimte met bestrating en een hoogwaardig plein als entree tot de Noordstraat. Dit plein komt aan de voorzijde van het gebouw. In maart 2020 is gestart met de bouw van De Kampanje. Realisatie is naar verwachting nog in 2021.

Aan de noordzijde is de bouw van 40 appartementen en een commerciële ruimte gepland. Met de ontwikkelaar is een koop- en realisatieovereenkomst gesloten. De gemeente zorgt voor de verkoop van de benodigde gronden en de inrichting van de openbare ruimte.

Beurtvaartkade
De eigendom van gronden is deels in handen van de gemeente en het havenbedrijf North Sea Port. Afspraak is dat North Sea Port zijn gronden inbrengt om een ontwikkeling hier mogelijk te maken. Op deze locatie is de bouw van een woontoren in combinatie met horeca voorzien. Het hotel is als gevolg van de COVID-19 pandemie uit het plan geschrapt.
De gronden zijn verkocht onder voorbehoud aan een ontwikkelaar. Voor de realisering van het bouwplan is het bestemmingsplan gewijzigd. Bij realisering van het plan levert de gemeente bouwrijpe grond volgens een ABC contract. Er zijn dan inkomsten en uitgaven. Per saldo boeken we een positief resultaat.

Voormalige locatie C 1000 in (Axel)
De grond aan de Oranjestraat is verkocht. Met de eerdere aankoop van dit terrein door de gemeente ontstond de mogelijkheid om die hoek van het centrum van Axel te verbeteren. Inmiddels is het bestemmingsplan herzien. Het terrein is aan de eigenaar van het naastgelegen terrein verkocht. We richten het nieuwe terrein in als park met speeltuin en terras en een naastgelegen parkeerterrein. Realisatie van de herinrichting is uiterlijk in 2024.

Emmabaan (Koewacht)
De grond aan de Emmabaan is verkocht. De planologische procedure is afgerond. De levering van de gronden van fase 1 en fase 2 heeft begin 2021 plaatsgevonden. Ook is in 2021 gestart met de realisatie van het plan.

Windlust II (Hoek)
De Omgevingsvisie Hoek is in september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Verdere uitwerking van deze visie leidt tot ontwikkeling van Windlust 2. We huisvesten in dit plan een nieuwe multifunctioneel accommodatie centrum (MFAC) waar de nieuwe school onderdeel van uit maakt. Om dit te realiseren geven we een andere bestemming aan de gronden in Windlust 2.

Torenberg II (Zaamslag)
In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV waardeerden wij de gronden op agrarische waarde. Deze gronden kochten we oorspronkelijk aan voor realisering uitbreiding woonbebouwing Zaamslag. Bij nader inzien verwachten we deze gronden niet te ontwikkelen.

Vissersverkorting (Westdorpe)
Eind 2017 hevelden we de gronden over van bouwgrond in exploitatie naar strategische gronden tegen agrarische waarde. Dit vanwege gebrek aan belangstelling voor deze kavels.
We onderzoeken of er belangstelling is van een initiatiefnemer voor de gehele kavel.

De risico’s bij ontwikkeling door marktpartijen dekken we zoveel als mogelijk af in af te sluiten overeenkomsten. De risico’s bij de ontwikkelingen in de kern Terneuzen zijn groter dan bij andere ontwikkelingen. Dit door onder meer de hoge verwervingskosten en de milieuproblematiek die veelal voorkomt in oude stadskernen.